房产证可不能“虽迟但到”! 合肥一业主告赢开发商
来源:安徽商报 责任编辑:吴晓雯 分享到 2021-08-05 16:36:02

合肥市民李明(化名)拿到了新房的产权证,但是他依然认为这个证来得太迟了,继续选择用法律武器维护自己的权益,将开发商起诉至法院,索赔违约金。一审败诉后,他继续上诉。近日,合肥市中级人民法院作出终审判决,改判开发商违约,支付李明违约金1.5万余元。

产权证拿到了可是迟到了

2016年6月,合肥蓝光房地产开发有限公司(下称蓝光公司)与李明签订《商品房买卖合同》,李明购买出卖人开发的位于合肥高新区长宁大道与彩虹路交口东北角的雍锦花园小区某室,总价款152万余元。合同约定,出卖人应当在2019年3月9日前,将具备条件,并符合约定的商品房交付李明。

合同约定,出卖人应当在商品房交付使用后60日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方按下列处理:买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将已付房款退还给买受人;买受人不退房的,出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。

上述合同签订后,李明按约向蓝光公司支付了全部购房款152万余元并办理了相关手续。

2019年3月28日,合肥市不动产登记中心受理了包括案涉房屋在内的申请初始登记、办理初始登记证明业务。2019年4月9日,蓝光公司取得包括案涉房屋在内的所有权初始登记证明。

然而,一直到2020年7月22日,李明购买的房子才办理了不动产权证书。

60天是初始登记还是转移登记期限?

李明认为,其所购买的房屋2018年12月就通知交付,但是他取得产权证书已经是2020年7月,长达500多天,蓝光公司存在违约的情况。

他认为,合同约定的开发商应该在交付60天内,将办证资料报产权登记机关,应该指的是将办理权属转移登记的材料报备,也就是业主拿到的小证,而不是指开发商取得的不动产初始登记的大证。因此,他将蓝光公司起诉至合肥高新区法院,要求蓝光公司支付违约金1.52万余元。

开发商则认为,合同未约定开发商在60天内提交材料报备指的是办大证还是小证,李明理解为办小证,没有依据。开发商称,其已经在约定期限内提交了办证资料,不应当承担责任。

一审:开发商未超过60天业主败诉

高新区法院一审认为,双方应按合同约定履行各自的权利义务,案涉房屋合同中约定2019年3月9日前交付房屋,因此,蓝光公司应于2019年5月8日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而蓝光公司于2019年3月28日申请办理包括案涉房屋在内的初始登记,2019年4月9日取得了包括案涉房屋在内的所有权登记证明。因此,蓝光公司已履行了合同约定的报送资料义务,并未违反合同约定,至于后期办证进度并不取决于蓝光公司。

因此,一审法院判决,驳回李明的诉讼请求。

李明不服一审判决,提起上诉。

二审:60天应解释为为业主办证的报备时间

合肥中院二审查明,案涉房屋的契税由李明于2019年5月28日自行向税务部门完税,同日,将维修资金支付给蓝光公司,该房屋2020年7月22日办理了不动产权证书。

二审认为,合同约定出卖人应当在房屋交付后60日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报备产权登记机关,相关法律规定,不动产登记包括首次登记和转移登记,而双方合同约定的登记并未明确是首次登记还是转移登记。但法律规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。所以,买受人购买商品房,经依法登记后取得不动产权属证书是必然要求。

因此,上述合同约定的内容,应解释为蓝光公司应当在房屋交付使用后60日内,将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关,方符合房屋买卖的目的和实际情况。

二审认为,一审法院以蓝光公司在约定时间内取得初始登记证明为由,认定蓝关公司履行了报送材料义务,应为不当。

改判开发商违约支付1.52万违约金

二审认为,蓝光公司于2018年12月21日通知交付房屋,但李明在验房时未将办理登记所需费用和材料一并交给蓝光公司,而是于2019年5月28日自行向税务部门缴纳了契税,因此,在该时间节点之前的办证进度不取决于蓝光公司。

而买受人完成义务后,此后的办证进度有赖于蓝光公司。因此,蓝光公司应当于2019年7月26日前向产权登记机关报送办证材料,但是蓝光公司于2019年10月16日才缴纳转移登记办理所必须的住宅专项维修资金,此时距李明向蓝光公司缴纳维修资金已经过140多天,远超合同约定期限,已经构成违约。蓝光公司应依据合同约定承担违约金。

近日,合肥中院二审判决,撤销一审判决;合肥蓝光房地产开发有限公司支付逾期办证违约金1.52万余元。

提醒:开发商别再任性否则要承担违约后果

安徽原声律师事务所李军称,办理不动产权证是开发商的合同义务。抛开该案来说,这几年特别是房地产热点城市,开发商长期挪用业主办证的各项费用,大规模拖延办理不动产权证现象较为普遍,严重侵犯了业主的合法权益。根据最高人民法院司法解释,预售商品房自房屋交付之日起90日内,业主没有取得不动产权属证书的,开发商应当承担违约责任。司法实践中,开发商往往将迟延办证的责任甩锅给政府相关部门,实际上,自2018年以来,政府不动产登记部门出台了系列便民利民办证措施,业主无法按时拿到不动产权证,往往主要责任在开发商。因此,当业主此项利益受损时,可以通过诉讼途径维护合法权益,另外,他也提醒开发商,要按合同约定履行义务,否则将要承担违约责任。

安徽商报融媒体记者 张剑

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