家中返水被淹 业主状告“一片” 最终物业承担三成责任
来源:安徽商报 责任编辑:解丹丹 分享到 2022-09-26 11:18:23

新房装修后未入住,家中却因下水管道堵塞导致卫生间返水被淹,合肥市瑶海区一小区业主陈女士就遇到了这样的“烦心事”。陈女士将房地产公司、物业公司及楼上26名业主一并告至法院。近日,合肥中院对该案作出二审判决。

[起诉] 下水道堵塞致家中返水被淹

2018年6月,陈女士购买了瑶海区某小区5楼房屋一套。其后,陈女士对房屋进行了装修,并购买了衣柜等家具。2019年10月,陈女士发现房屋由于小区主管道堵塞导致其家中卫生间返水被淹并报警。事后,物业公司及时对相关下水管道进行了清理、疏通工作,并将4楼与5楼之间的污水主管道锯断,从中掏出混凝土块、塑料袋等堵塞物,重新安装新的污水管道。

因为家中损失较大,陈女士为此提起诉讼,请求判令房地产公司、物业公司及楼上26位业主连带赔偿其损失17万余元。

[一审]

物业开发商楼上住户均有责

审理中,陈女士向法院申请对案涉房屋因下水道排污管道污水倒灌造成的财产损失及管道返水原因进行司法鉴定。经鉴定,房屋损失资产市场价值为15万余元。对于管道返水原因,因案涉房屋出现堵塞情况的排污立管已被更换,不具备检测条件,终止鉴定。

合肥市瑶海区法院经审理认为,涉案房屋堵塞的下水管道为主管道,为公共管道,物业公司物业管理存在过错,应承担30%的赔偿责任。污水主管道锯断,从中掏出堵塞物,房地产公司建设该房屋时遗留的可能性较大,故房地产公司承担30%的赔偿责任。5层至34层房屋装修或使用房屋的业主均可能会造成该损害结果的发生,应对陈女士的财产损失每间房屋的所有人分别承担赔偿责任。

一审判决,房地产公司、物业公司分别赔偿陈女士5万余元,陈女士及其他17户已入住业主各负担4千余元。物业公司、房地产公司及17户业主不服一审判决,提起上诉。

[二审]

仅判物业公司承担三成责任

合肥中院二审审理认为,在陈女士没有提供证据证明房地产公司及楼上业主实施了侵权行为的情况下,不能通过将实施行为的“可能性”推定为“确定性”,进而推定房地产公司及楼上业主对损害发生存在过错,本案仍应适用过错责任原则。

另一方面,排污立管是公共管道,除了极其特殊的情况外,管道的堵塞通常是一个逐步积聚的过程。在出现污水倒溢的情况之前,往往会发生下水不畅等异常现象,如果能得到及时发现并处理,一般不会造成很大损失。而由于排污立管均铺设在业主家中,一旦某户因管道堵塞发生污水倒溢,除了该户业主外,外人很难在第一时间发现异常。陈女士对家中下水管道是否通畅、是否能正常使用应当予以积极关注。但从事发当日污水溢出室外才被楼管发现来看,涉案房屋此前应有相当长的一段时间无人照看、使用,陈女士对于损失的不断扩大存在明显过错。且从堵塞物的位置位于4楼与5楼之间排污管的交界处来看,也难排除陈女士自身存在不当使用行为的可能性。

物业公司负有对小区内公共设施设备进行管理维护的义务。在发现异常后已及时联系陈女士,事后也采取了有效措施疏通了管道,但考虑物业公司应注意到高层住宅存在住户人数多、内部设施结构复杂的特点,且小区处于新交付阶段,尤其在该小区此前已发生了污水倒溢导致业主家中财物严重受损的情况,物业公司应可在提示警醒、巡查整改等预防工作方面做更多安排。另外,物业公司在事发后直接采取将楼下排污立管更换的方式,但未对现场清理过程及清理出的物品进行有效记录保存,导致无法判定是否存在其他堵塞原因及堵塞物具体是何种物质,故法院认为物业公司在风险防范及事后处置上仍有欠缺,由此确定物业公司对陈女士的损害后果承担30%的赔偿责任。

二审判决,物业公司赔偿陈女士损失5万余元,驳回陈女士的其他诉讼请求。

安徽商报融媒体记者 张剑

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