任志强: 房价超2万的不到十个城市, 离高还早着呢

news.wehefei.com   发布时间:2017-12-05 21:34:08    来源:合肥网综合  

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核心提示: 任志强表示,全国房价超过两万块钱的不到十个城市,超过一万块钱平均房价的不到二十个城市,这大部分在去年年底的统计数字。截至今年10月份,全国所有地级市平均房价不到四千块钱,全国平均房价约七千块钱。“...

  《财经》年会2018:预测与战略”今日在北京举行,华远地产股份有限公司原董事长任志强出席并演讲。

  任志强表示,全国房价超过两万块钱的不到十个城市,超过一万块钱平均房价的不到二十个城市,这大部分在去年年底的统计数字。截至今年10月份,全国所有地级市平均房价不到四千块钱,全国平均房价约七千块钱。“我没太搞懂,为什么你们老说房价高啊?我觉得还早着呢。”

  他指出,在北欧很多国家,年轻人独居比例达到40%。中国现在大概最少有七千七百万户。家庭的人口数在大幅度下降,我们从1984年的三点九几,现在下降到二点八几,但是北京、上海已经降到了2.3、2.4,一个人一个家庭现在大约占到全世界总量的25%左右。仅仅满足独居人口的家庭需求,我们大概要再干25年。

  任志强称,商品住房只占住房总量40%,北京、上海都不到40%。我们真正超过两万块钱平均房价的只有九个城市,所以这二十个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨,全国平均普遍下来,我们的房价离合理水平还差的很远。

  任志强援引易居调查,全国房价扣除地价以后的房价收入比不到6,北京、上海比较高。扣除地价前后房价收入比相差60%,中国扣除地价以后的房价收入比,非常非常合理,而且比国际上还低,比大多数国家低。

  (华远地产股份有限公司原董事长任志强)

  以下为任志强发言实录:

  任志强:我们说十九大,十九大里其中有两个没有改变,十八大有三个没改变,十九大变成两个,没变的就是社会主义初级阶段,发展中国家的地位没变。

  这两个没变,说明中国还得回到原来的建立市场经济框架高速发展的过程。预计城市化任务还没完成呢,要完成小康目标最少要到60%、70%的城市化率,中国社会主义初级阶段的建设周期还长着呢,你们不要以为今天就建完了,早着呢。所以,应该说中国的城市化路还有一段时间,十九大说要完成小康2035年的目标,最少每年有1.3个点才能完成,不盖房子住哪儿,这是一个大的问题。

  很多专家老觉得我们的房子已经解决了,其实城市中的住房需求还是巨大的,特别是李铁谈到了老龄化问题,我们的老龄化问题非常严重,但更严重的是年轻人的独居问题。在欧洲很多国家,年轻人的独居达到40%,什么意思?就是父母有房子我也不住,单独住。

  中国独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念,也就是说家庭人口比例数在大幅度下降。从1984年的三点九几下降到二点八几,但是北京、上海已经降到了2.3、2.4,换句话说就是两个人一个家庭,或者两个人多一点点。一个人一个家庭已经占的比例很大,占到全世界的25%左右,而中国未来的独居发展趋势是什么?

  预计中国未来城市里最少有一亿五千万套,中国的房子还得盖多少年呢?仅仅满足独居人口的家庭需求,大概要再干25年,别的还不算。结婚、生孩子的还不算。为什么?从1990年开始建到现在,一共建了一亿五千万套,你们以为商品房有多少吗?商品房只占住房总量的40%,或者还不到。像大城市,北京、上海还不到40%。

  真正的房价有多高呢?超过一万元平均房的不到20个城市,其中超过两万块钱平均房价的不到10个城市。去年年底的统计数据,地级市平均房价不到4000元/平方米,今年10月份的统计数据,全国的平均房价7000多,我们没太搞懂,为什么你们觉得房价高,我觉得还早着呢。北京个别城市房价比确实高,外地的有钱人都到这儿来了,我们真正超过2万块钱的平均房价只有10个城市,20个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨,但我们的房价离合理水平还差得很远。

  我让易居帮我们做了一个调查,就是房价扣除低价以后的房价收入比是多少,非常低,全国大概不到1:6,可能北京、上海比较高,但是扣除地价以后相差60%。换句话说,中国从来没有出台一个政策限制地价,而所有的不合理大概都在地价上。所以,我们计算一个扣除地价以后的房价收入比,非常非常合理,而且比国际上还低。也就是说,当其他的国家不是一次性支付70年而且是竞拍价格的时候,房价是相对合理的。

  我们从2004年8月31日以后,但出文件是2002年6月1日开始招拍挂,1998年之后——2003年在没有实行招拍挂期间,房价平均涨幅不到3%,但我们的收入平均涨幅是9.5%。2007年出现了大量的地王,随后开始出现天价地,面包高过面粉,于是出台了一系列的调控政策。

  调控政策最大的问题是无法,你们可以查一查所有地方出台的调控政策,哪个是依据上位法了。我们1995年开始实现房地产管理法,你们查查房地产管理法,有地方政府批准价格吗?没有。上面只写了商品房卖完了以后,价格到政府那儿备案。

  另外,没有契约,因为土地合同中写了可以盖这个房子,可以盖那个房子,没写必须限价,但是我盖完房子你说契约不算数,房子只能卖多少钱,我已经盖好了也不行,没有契约精神。我们没有市场价格信号。所有的价格信号都是假的,所有的地方政府几乎无不造假的可能,要不然就是高价的不让你卖,不让网签,要不然就限价。

  如果市场里没有价格信号,任何人做出来的判断一定是错误的,不管是中央政府还是地方政府,也包括市场中所有的人,你们做的信号能是正确的吗?不是。因为你看到的是虚假的信号。既然是假的市场信号,怎么判断呢?未来是涨还是跌,不知道,因为价格可以随便定。这可能是我们认为房地产市场的拐点来了,因为你永远不知道未来的价格是多少。

  苏琦:任总,我记得2003、2004年我采访您,您当时有一个惊人之语说,不给穷人盖房子。您又说政府应该给穷人盖房子,政府应该安居性的保障。您给支支招,租售并举以后,保障性住房也好,到底怎么更好的解决这个问题?

  任志强:北京市政府干得挺好的,北京市政府没有住房困难的家庭,北京是人均少于7.5平米的需要政府提供保障,他们都不愿意搬家,宁愿意领更多的钱,为什么?因为要改善住房就到城外面去了。

  我们要解决的问题是什么呢?第一,中国没有解决的户籍制度问题。中国的户籍制度把人变成了两类:农村户口和城市户口。城市所在地要解决住房问题,根本就不考虑农村户口了,因为你家里有宅基地,不在住房考虑之列。

  另外,户籍制度导致的是本地户籍和外地户籍,本地政府只管本地户籍的人口,外地户籍的人口再困难和我没关系。因为你原来的保障和其他的条件是在原来户籍城市所在,我们制度上的原因导致你刚才说的问题就出现了。所以,我们真正的家庭住房困难户,不是真正有北京市户籍而产生的人口,或者说不是我当地政府要管的,是外地政府要管的,所以,他就要把这些外地人口轰出去,都轰出去了就没责任了。

  苏琦:叫疏解。

  任志强:文件上写的不是疏解,是迁出。如果没有户籍制度问题,全世界大概有三个国家有户籍,朝鲜、中国,还有一个什么国家,我忘了。比如美国,拿的是护照,到任何一个州,州政府都得管,特别是他们退休社保卡都是全国通用的。

  李铁强调人的城市化问题,我个人觉得是收入的城市化问题,如果你的收入完全来自于城市,不管你住在农村还是住在城市,都叫城市化。许多人家庭现在父母在城市里,医保还在农村,宅基地还在农村,承包地还在农村,能叫城市化吗?不叫,因为当地的政府不管你。但本地户籍人,政府都有一个最低收入。这是我们制度上的毛病,你刚才问的问题,制度上的问题不解决,每个地方政府都说我完成任务了,完成的很好。但是,在人口流动的情况下,这个问题没有解决,而障碍就在于我们的财政税收制度是分配的,中央拿多少,地方拿多少,特别是穷困地区,户籍是多少,我给你按多少拨,你人可能不在这个地方,但钱拨到了户籍所在地。

  所以,我们逐步打通户籍问题,估计得用几十年时间才能打通。打通以后的情况就完全不一样,邓小平说初级阶段要一百年,或者几代人、几十代人,别想的太简单了。孔子到现在只有73代,邓小平说几十代人才能解决初级阶段的问题,你们别想的太简单了,所以,可能还有一个发展过程。

  如果这个阶段没过,财政收入、体制什么的问题没解决,北京政府非常骄傲的说我北京没有住房困难户,但是流动人口这个问题和城市化发展的问题没解决,永远存在这个障碍。像郑州、南京提出来了,给你低价补贴,优秀人才来我这儿给你落户,房价补贴等,恰恰是因为高技术人才不到他那儿去,才用政府花钱的办法请你。北京不用,北京有这么多权力,大家都拼命往北京跑,没办法。特别是一些大城市,遇到的就是这个问题,本地人解决了,不希望你外地人进来,因为外地人进来以后,我承担保障的责任很大,政府担不起,于是就出现了问题,所以有些城市提出购房入户。而优秀人才都进大城市,我们文件上写的公共资源均等化,这句话不是短期之内能解决的,需要很长的周期。

  为什么开发商选择城市做投资,就是因为城市有吸引力才有更多的人来。为什么投资不出山海关,就是因为那些城市没有吸引力了。我想,最根本的问题,中国要解决长效机制,这个口号都提出来了,但是你们想一想,如果不解决户籍问题和土地制度问题,这个长效机制拿什么建,可能建在沙漠上或海洋上。必须把这两个问题解决了,才能根本解决中国所有涉及房地产的问题。

  而此前,任志强关于房产泡沫的分析,依然回荡在耳边,受到很多人的认同。以下是任志强此前关于房产泡沫的分析:

  日本出现房地产泡沫,是大部分银行倒了,国家受到很大损失,很多老百姓房子还不起贷了,但是没看到多少地产商倒了。

  我们看看08年之后美国出现的金融危机,很多银行不行了,很多老百姓还不上贷款了,我看中国不会出现这种情况。

  中国的情况比较特殊,因为美国、日本大部分属于低首付或零首付,很多人买房子是因为可以冲抵个人所得税。所以他们不在房子上投入实际本金部分,中国你们都说房地产泡沫可能出现,我们假定可能出现,会出现什么情况呢?

  银行会因为个人信贷而垮台吗?我们个人住房用住房基金担保,会说房子我们不要了吗?

 

  当政府信誉没有垮台之前,你们就可以拼命地买房,因为政府信誉在给你们做担保。

  尽管政府信誉和市场条件之间做了一部分调整,但是从今年开始建共有产权房,多少年能建到百分之多少啊。

  在现有住房这么大比重范围内,多少年才能完成在市场上占有一定的统治地位或者是垄断地位吗?我估计5年达不到2%,10年达不到5%,你们不信试试看。

  新加坡人把数字搞得很清楚,但他是按新币计算的,我们是按人民币计算的,从现在来看,新加坡的房价每平米和厦门的房价相比,除了一个货币值以外,可能还是新加坡的贵一些。

  新加坡的组屋可能和厦门现在的房价差不多,而不是说他的商品房价格和厦门差不多。

  我觉得他们已经把金融和房地产的问题说得很清楚了,谁胆大谁能赚钱,如果政府不改变信用和基础条件的话,金融属性是不会改变的。

  你们刚才说了新加坡房价,纽约房价,和各地的房价,你们查过没有,他们的房价用的中位数,只有中国用的是平均数。

  也就是说,他们的政府只管中位数以下的房子,因为中位数以下的房子是和老百姓也就是以住为主的人相关的,中位数价格以上的房子和一般老百姓没关系,那都是富人的奢侈品。

  不能和穷人的住房搁在一起去平均,然后公布一个平均数,这是一个错误的概念,只要你用平均数去做概念,基本上都是错的。

  刚才问了一圈租金,我告诉你,中国如果计算租金回报率,大概平均在200%-300%,你们听了觉得很吓人吧?

  如果我们用平均房价和市场平均租金去计算,那么你是用商品房的部分去计算的租金回报率,大概平均1.5%-3.5%,但是我为什么说我们中国的租金回报率是200%-300%,是因为我们大约有60%的是自建房和福利住房,包括之前的房改房。

  房改房平均价格在北京1430块钱一平,再扣除工龄,大平均750块钱一平,60平米的房子,42000块钱一平,现在一个月租金6000块钱。

  也就是说一年的回报率高于所有的购房成本,所以如果把这些房改房和旧房的租赁价格回报率和商品房平均下来,平均回报率有200%-300%。

  这也是因为有这部分低价的房屋提供低价的租金,才导致我们商品房价的高价房租,除了那些奢侈品消费以外,一般人给的租金很低。

  绝对不能用平均数,尤其不能单独用市场价格去考虑。大家都知道北京上海是最发达的城市之一,你们知道上海的户均面积在全国排第几吗?平均66平,在全国排倒数第五。

  反而那些村镇,尤其是三四线城市的住房户均面积远远大于国家标准,到了90-110平,美国平均247平,澳大利亚最大,户均面积253平,上海和国际水平相差很远。

  你们不要以为看见中国高楼大厦都很好,还有很多破地方,上海大概还有500多套鸽子笼,没有厨房、厕所,因此当你用平均数去讨论问题的时候,通常会犯错误。

 

 
 

责任编辑:刘东伟
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