把房子租出去还房贷划算吗?

news.wehefei.com   发布时间:2018-01-12 16:28:00    来源:合肥网  

资讯标签: 租房 还房贷

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核心提示:首先,如果要以租养贷,就需要考虑你的房子是否能租出去。首要必须考虑的,就是房子所在的城市,所在的地段。在一些县城,很多房子空置,根本租不出去,甚至,特定的一段时间,连卖出去都困难,这可能占用你的资...

  以租养贷,简言之,就是贷款买房后,把房子租出去,然后用房租来偿还贷款。现下是不少人买房的好办法,让别人来帮自己“供屋”,听起来很“着数”,那到底划算吗?这笔账你算过吗?

  以租养贷主要分为两种情况:

  一是贷款买房后直接出租,用每月收的房租来还月供;

  二是购房者名下已有一套住房,本着改善居住条件或者是投资的目的,又贷款买新房,然后把原有的房子出租,用租金来偿还新房的房贷。

  以租养贷这笔账该怎么算?

  我们以上文提到的以租养贷的两种情况分别举例说明。

  小A,北京工作,在某区买一套100平米的房子,网签价500万,首套房首付比例35%,首付175万,商业贷款325元,利率4.9%,贷款30年,等额本息还款。每月还贷17248.62元。由于小A工作地点离新买的房子比较远,小A选择在公司附近租房(单间每月房租2000元),把自己买的房子租出去,每月收租金8000元。(注:买房的税费等暂不计算)

  也就是说,除去自己租房支出,小A每月会有6000元的房租收入来帮忙偿还房贷。假如小A这种状态持续10年,这十年里,小A既住不上自己的房子,每月还要还贷1万多。而小A房子的租客却能以8000元的成本来租住小A的房子。此外小A每年还要交物业管理费和取暖费,还要计算房屋损耗等费用。这么算下来,小A这种以租养贷的方式是否合算,相信大家已经有了判断。

  再看一个例子。小B,某二线城市工作,一直与父母同住。小B谋算着自己买一套新房和父母一起自住,同时把父母的房子租出去,以租养贷,让租客为自己的月供埋单。小B要买的房子100平米,网签价200万,首套房首付比例30%,首付60万,商业贷款140万,利率4.9%,贷款30年,等额本息还款,每月还贷7430.17元。其父母房子出租的租金3000元/月。这么算来,小B每月还要自己还贷4430.17元。所以除非手里有几套空置的房子出租,否则完全想靠租金偿还贷款的想法很难实现。

  在以租养贷问题上,虽然个案不足以说明问题,要因人因地而异。但需要注意的是,想“以租养贷”的投资者绝大部分手中掌握的资金并不多,所以在贷款投资之前,一定要考虑当地楼市政策、银行贷款利率的变化及自身还贷能力。如果出现房子租不出去,房贷断供的情况,贷款买的房子就有被银行收缴或拍卖的危险,得不偿失。

  买房,将房子租出去,本质上说也是一种投资,那么,既然投资,都要考虑回报率。举个例子,在二线城市,房价在1万左右的,一套房90多平方,总价值100万左右,实际每月租金可能在2500左右,一年在完全不耽搁的情况下,租金只有3万元,那么,折算过来,年收益不过3%。3%,这个年化收益显然不高,很多理财产品都是5%,甚至到8%、10%。所以,如果是全款买房的话,算下来根本不划算,不如购买银行理财产品,甚至也不如存在支付宝的余额宝中。但是,很多人是按揭的,房子首付通常只有30万左右,那么,如果只算投入的30多万,那么年收益也接近10%,看起来不错。当然,实际也不能这么算,还应考虑房子的空档期,另外,还有每月还房贷产生的利息。通过这组数字计算,大家也隐约感觉到,如果没有好的投资渠道的情况下,这种方式也不算太亏。

  考虑房价上涨因素,以租养贷很划算

  对于绝大部分城市来讲,房价都是一直处于稳步上升的阶段,房价每年上涨幅度基本都超过10%,有的甚至20%、30%,所以,除去租金外,单是房价上涨的幅度已经跑赢通常的理财产品。实际上,很多人勒紧裤腰带买二套房、三套房,可能也正是看中了房价上涨的因素。房产在过去10多年来,被认为是唯一稳赚不赔的理财方式。所以,很多人甚至买了房子,也没有去装修,一直空着,根本没有租出去,宁愿损失租金的收益,这是因为他们看到的是房价的上涨给自己带来的利润空间。当然,如果有租金收入,那就是锦上添花的事。

  以租养贷,这几点要注意

  首先,如果要以租养贷,就需要考虑你的房子是否能租出去。首要必须考虑的,就是房子所在的城市,所在的地段。在一些县城,很多房子空置,根本租不出去,甚至,特定的一段时间,连卖出去都困难,这可能占用你的资金。

  其次,在户型选择上,建议大家一般不要选择大户型,要知道,三室以上的房子,一般人是不会租的,这种适合一家三代的住房,与租房人群的定位是矛盾的。大部分租房的都是刚毕业没几年的年轻人,或者是恋人,或者是几个哥们合租,所以,他们一般都选择一室或者两室的房子,这样可以节省租房费用。

  再次,必须要考虑房子所在地的交通和配套是否完善。房子再好,交通以及配套不行,就很难租出去。

  最后,如果是新房,如果考虑房子租出去,那么在装修方面的投入,一定要谨慎,大家都懂的。且不说别人将你的房子装修破坏掉,就算遇到好的人家租房子,但是因为装修较好你提高房价,也会不容易租出去。

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责任编辑:刘东伟
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