业主在装修房屋时给自己家阳台安装了封闭窗户,物业公司以高某违反《前期物业管理协议》和《装饰装修管理协议》,破坏建筑外形的整体感为由,要求业主将封闭的阳台恢复原状。那么类似业主要求封阳台被物业公司阻止的情况怎么处理呢?近日,淮南田家庵区法院审理了该起案件。

业主封闭阳台 遭物业公司起诉

业主高某购买了位于淮南田家庵区某小区房屋。在办理房屋交付时与小区物业公司签订了《前期物业管理服务协议》和《房屋装饰装修管理协议》。

协议约定:“为保证建筑外观的统一协调,盗窗网一律与外墙平齐,不得伸出外墙安装,但必须按甲方审批同意后的款式、尺寸、颜色等进行安装(原则上使用隐形防盗网)”、“阳台如乙方需要封闭,原护栏一律不准拆除,必须按照开发商或物业公司统一模式、位置 、材质、规格、颜色进行内置封闭,不得擅自封闭阳台和空中花园”。

房屋交付后,高某装修房屋时在阳台安装了封闭窗户。物业公司向高某送达《装修整改通知书》,责令高某限期整改。

因高某拒绝拆除,物业公司起诉至淮南田家庵区法院,请求拆除高某在自家阳台安装的封闭窗户。

法院:属于专有部分 判物业公司败诉

淮南田家庵区法院经审理后认为,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权利。业主对自己房屋的阳台享有专属的区分所有权,可以自主使用。

物业公司与高某签订的《房屋装饰装修管理协议》为物业公司提供的格式合同文本,相关条款排除、限制了高某对自己房屋的阳台享有的主要权利,物业公司未能举证证明业主封阳台的行为危害了市容环境、建筑物安全及其他公共利益,因此双方签订的房屋装饰装修管理协议中关于不得擅自封闭阳台的条款无效,物业公司诉请高某将封闭的阳台恢复原状的诉请,不予支持。

据此,法院驳回了物业公司的诉讼请求。目前该案已生效。

律师:建议成立业委会 制定管理规约

自家房屋的阳台究竟能不能擅自封闭呢?近日,记者探访了省城部分小区,有的小区物业公司表示可以封闭阳台,有的小区物业公司表示,需要与外立面颜色一致。

而对于类似案件的判决,全国多地法院出现过不同的判决,有的法院认为这是业主的专有权,应该得到优先保护,判物业公司败诉。也有的法院认为,擅自封闭阳台的行为,改变了楼栋外立面美观统一性,势必会进一步对小区楼栋外立面美观统一性造成更大破坏,也会带来外立面脱落等额外潜在安全风险,已经超出其专有权范围,判决物业公司胜诉。

4月18日,北京盈科(合肥)律师事务所王海波认为,如果在前期物业公司与业主之间有协议约定,为了小区美观对阳台有统一的要求,那么业主可尽量按照统一的要求来做,但是如果业主与物业公司要求的两者有出入,形成了对抗,那么应该优先保护业主的专有权。“物业公司是服务公司,而业主对专有部门享有专有权,所以我认为在不损害建筑机构,不损害公共利益的情况下,业主是可以决定自行封闭阳台的。”

（安徽商报融媒体记者 张剑）