在今后的城市更新中，除了不得破坏老城区传统格局和街巷肌理，大马路、大广场等项目可能会被限制。5月28日，省住房和城乡建设厅发布了《关于支持推进城市更新工作的若干措施（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》），并公开征求意见。

引入社会力量参与城市更新项目

安徽商报融媒体记者在《意见稿》中看到，为了完善城市功能，提升城市品质，我省各市、县（市）要定期开展城市体检评估工作，精准查找群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题。体检评估结果反映的问题和需求，将作为更新单元详细规划和地块详细规划编制、动态维护与修改的重要参考，以及实施城市更新行动计划的重要依据（包括优化城市功能结构、空间布局，完善道路交通，公共服务设施和市政基础设施配置等）。

城市更新实施主管部门应当依据详细规划编制城市更新实施方案。鼓励成立城市更新实施主体，发挥政府平台作用，通过合资组建项目公司、转让股权等方式，引入社会力量参与城市更新项目的筹融资、还建房筹措、征收补偿、招商引资、建设、管理和运营等工作。推广以设计为龙头的EPC（设计-采购-施工）总承包模式，实施“带方案招标+全过程跟踪审计+标后评估”，强化“全过程设计陪伴”，提倡前期策划咨询、融资以及后期的运营主体提前介入，确保各环节有效衔接、深度融合。

《意见稿》提出通过引入多元社会资本、加大金融支持力度、落实相关减免政策，加强财政资金扶持等方式拓宽融资渠道。支持社会资本参与城市更新，在保障公共利益前提下，对可经营、可出售、可出租的更新项目或资产，通过资产证券化（ABS）、投资人+EPC等多种方式筹集资金，优先通过市场化方式运作。鼓励更新资源产权所属单位或居民出资自主进行更新改造，共享更新收益。对单一地块、项目无法实现资金平衡的，发展跨区域平衡、多项目捆绑平衡、近期远期平衡、建设运营平衡等模式，合理搭配，统筹更新片区内资源配置和产出效益。

鼓励各地政府主导、省属企业、属地国有企业牵头发起，吸纳银行、非银金融机构及民间等社会资本，采用母子基金架构设立城市更新基金、鼓励各地依法发行企业债券、争取专项贷款，鼓励符合条件的项目申报发行地方政府债券、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），多渠道筹集建设资金。鼓励政策性、商业性银行主动对接，开发与项目特点相配套的中长期、价格优惠的金融产品和服务，优化授信流程，有效降低融资成本。鼓励加大金融支持租赁住房开发建设、团体批量购买租赁住房、住房租赁经营力度。开展“政银企”合作交流活动，推介城市更新项目。

对纳入城市更新年度计划的项目，减免城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金，按规定享受相关财税扶持等优惠政策。城镇老旧小区等已建成的项目不属于城市基础设施配套费的征收范围，不得征收城市基础设施配套费。鼓励各地市级财政创新城市更新土地出让金使用方式，加大对公共基础设施等城市更新项目的投入力度。积极争取中央预算内投资支持符合条件的城市更新项目建设。省级相关部门在分配住房和城镇建设、国土空间治理、环保、文化等涉及城市更新的相关项目资金时，向城市片区更新项目倾斜。各市、县（市、区）政府根据财力情况，通过直接投资、财政补助、贷款贴息等，对公益性、基础性城市更新项目予以支持。

城市更新不随意拉直拓宽道路

《意见稿》要求，城市更新中不得破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，不修大马路、建大广场，建筑高度不得突破历史文化名城、历史文化街区保护规划控高要求。同时核定优化容积率、综合统筹建筑容量。

为保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施项目，以及老旧住宅成套化改造等项目，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建设规模可不受规划容积率指标的制约。为满足安全、环保、无障碍标准等要求，对于增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形，其新增建筑量可不计入规划容积率。在规划条件之外，对多保留不可移动文物和历史建筑、多无偿移交政府的公共服务设施等公益性贡献，其建筑面积可按贡献的相应建筑面积补足。历史文化保护和特色风貌塑造类更新项目，经认定为确需保护保留的新增历史建筑，用于公益性功能的，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑规模可不计入容积率。

以保护文化遗产、历史风貌、山水格局和优化布局为导向，在符合详细规划的前提下，鼓励各地探索规划建筑量跨片区（单元）进行统筹及异地等价值转移的政策和机制。在符合规划和管控要求的前提下，存量建筑经依法批准后可以转换用途。鼓励各类存量建筑转换为市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施；公共管理与公共服务类建筑用途之间可以相互转换；商业服务业类建筑用途之间可以相互转换；工业以及仓储类建筑可以转换为其他用途。

建立城市更新项目快速审批流程

在完善项目流程方面，《意见稿》提出，更新改造项目应纳入城市更新项目库统筹管理，享受城市更新支持政策。各地按照工程建设项目审批制度改革要求，建立城市更新项目快速审批流程。各相关审批部门要通过打包审批、并联审批、联合审查、告知承诺、容缺受理、压减程序、简化手续、联合验收、帮办服务等方式，提高审批效率。探索制定宗地面积小、建筑单一、工程设计简单、建设体量小的微更新、微改造项目建设工程规划许可、施工许可的豁免清单。

在不违反市场公平竞争原则的前提下，可在土地供应前，依据国土空间详细规划及土地使用标准核提规划条件，审查建设工程设计方案，按程序纳入供地方案，实施带方案供地。带方案供地的城市更新项目严格执行出让时的条件要求，不得擅自变更。对城市更新项目重新组织国有建设用地使用权出让的，可以重新设定出让年限。可采用少于法定最高出让年限或租赁年期供应产业用地，并允许根据需要予以续期，包括续期在内的总年限不得超过该用途土地的法定最高出让年限或租赁年期。城市更新项目中不能单独利用的边角地等零星用地，确实无法按宗地单独供地的，涉及经营性用途的土地可以协议出让方式办理供地手续。

鼓励利用存量土地房屋转型发展文化创意、健康养老、科技创新等政府扶持产业和各类公共服务设施，5年内可暂不改变权利类型及土地使用性质。5年期满或涉及转让的，在符合规划的前提下，可按照新用途、新权利类型和市场价，以协议出让方式完善用地和产权手续。城市更新片区（单元）需要改变土地权属和房屋所有权的，实施主体可以采用产权调换、提供租赁房源或者货币补偿等方式进行协商，依法通过征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式取得，并依法依规办理不动产登记。

《意见稿》还提出，各市、县（市）人民政府应建立城市更新协调推进机制，统筹、协调全市城市更新工作；建立专家委员会、社区营造（规划）师制度发挥专家委员会的专业支撑作用；建立健全城市更新公众参与机制，畅通利益相关人以及公众的意见表达渠道，在既有住区更新中，改造前问需于民、改造后问效于民，推动群众全过程参与更新。另外，开展省级城市更新试点片区（单元）建设，形成可复制推广的经验做法。打造一批示范性强、效果突出的典型城市更新项目。

（安徽商报融媒体记者 姜志远）