定期开展城市体检评估、引入社会力量参与城市更新项目……9月23日，省住房和城乡建设厅发布了《关于推进城市功能品质活力提升行动 深入开展城市更新工作的若干措施》（以下简称《措施》），我省将深入开展城市更新工作，鼓励各类存量建筑转换用途，打造高质量发展、高颜值生态、高效能治理、高品质生活、高水平安全的城市空间，加快建设具有安徽特色的宜居韧性智慧现代化城市。

定期开展城市体检查找问题

《措施》指出，我省将定期开展城市体检评估，精准查找群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题，并以此作为编制与修改城市更新规划单元和地块详细规划的重要参考，以及实施城市更新行动计划的重要依据。城市更新实施主管部门应当依据详细规划及任务要求编制城市更新实施方案，支持成立符合地方特点和满足更新需求的专业化城市更新实施主体。通过组建项目公司、转让股权等方式，引入社会力量参与城市更新项目的筹融资、征收补偿、建设、管理和运营等工作。

推广以设计为龙头的设计—采购—施工—运营（EPCO）总承包等模式，强化“全过程设计、运营陪伴”，鼓励带方案招标与全过程跟踪审计、标后评估。探索形成联动策划、设计、建设、运营一体化更新解决方案，推动开发主体转变为更新片区的长期运营商。运用大数据、云计算、物联网等信息技术手段，推进城市生命线安全运行监测预警系统建设，制定完善工程技术标准和运行维护规范，推动城市生命线安全工程的监测物联设备与主体工程同步设计、同步施工、同步验收、同步使用。

探索制定宗地面积小、建筑单一、工程设计简单、建设体量小的微更新、微改造项目建设工程规划许可、施工许可的豁免清单。住房城乡建设部门应当通过质量安全监督巡查等方式，对免于办理施工许可的项目加强事中事后监管。

鼓励各类存量建筑转换用途

城市更新中应注重保护传统特色风貌，不得破坏老城区传统格局和街巷肌理，不得随意拉直或拓宽道路，不得修大马路、建大广场，建筑高度不得突破历史文化名城、历史文化街区保护规划控高要求。在不改变现有使用功能的城市更新项目中，充分保障公共安全，对建筑间距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的情形，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新，并鼓励对现行规划技术规范进行适应性优化完善。

为保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施项目，以及老旧住宅成套化改造等项目，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建设规模可不受规划容积率指标的制约。为满足安全、环保、无障碍标准等要求，对于增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形，其新增建筑量可不计入规划容积率。在规划条件之外，对多保留不可移动文物和历史建筑、多无偿移交政府的公共服务设施等公益性贡献，其建筑面积可按贡献的相应建筑面积补足。历史文化保护和特色风貌塑造类更新项目，经认定为确需保护保留的新增历史建筑，用于公益性功能的，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑规模可不计入容积率。城市更新涉及突破详细规划强制性管控要求的，应依法修改详细规划。

以保护文化遗产、历史风貌、山水格局和优化布局为导向，在符合城市更新详细规划的前提下，鼓励各地探索规划建筑量跨更新单元（片区）统筹及异地等价值转移的政策和机制。在历史文化街区内，因历史风貌保护等原因，在老旧房屋改造提升项目地块内难以增加容积率等规划指标或为城市更新项目额外提供公共绿地、广场的项目，经市、县人民政府同意，可在同一项目实施主体的各类更新改造项目范围内，按照资金统筹平衡的原则，实行异地建筑容积率转移，实现整体平衡。在符合规划和管控要求的前提下，存量建筑经依法批准后可以转换用途。鼓励各类存量建筑转换为市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施。公共管理与公共服务类建筑用途之间可以相互转换。商业与服务业类建筑用途之间可以相互转换。工业以及仓储类建筑可以转换为其他用途。

城市更新项目中不能单独利用的边角地等零星用地，确实无法按宗地单独供地的，经城市人民政府批准后，涉及经营性用途的土地可以协议出让方式办理供地手续。鼓励利用存量建筑转型发展文化创意、健康养老、科技创新等政府扶持产业和各类公共服务设施，5年内可暂不改变权利类型及土地使用性质。5年期满或涉及转让的，在符合规划的前提下，可按照新用途、新权利类型和市场价格，以协议出让方式完善用地和产权手续。

城市更新鼓励引入社会资本

《措施》提出，在城市更新过程中积极引入社会资本。在保障公共利益的前提下，对可经营、可出售、可出租的更新项目或资产，通过资产证券化（ABS）、投资人+EPCO等多种方式筹集资金，优先通过市场化方式运作。鼓励更新资源产权所属单位或居民出资自主进行更新改造，共享更新收益。对单一地块、项目无法实现资金平衡的，发展跨区域平衡、多项目捆绑平衡、近远期平衡、建设运营平衡等模式，合理搭配，统筹更新单元（片区）内资源配置和产出效益。

鼓励省属企业、属地国有企业牵头发起设立城市更新基金，吸纳银行、非银金融机构及民间等社会资本，搭建母子基金架构。鼓励各地依法发行企业债券、争取专项贷款，设立“城品活力贷”等，鼓励符合条件的项目申报地方政府专项债券、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），多渠道筹集建设资金。鼓励政策性、商业性银行主动对接，开发与项目特点相配套的中长期、价格优惠的金融产品和服务，优化授信流程，有效降低融资成本。鼓励加大金融支持租赁住房开发建设、团体批量购买租赁住房、住房租赁经营力度。开展“政银企”合作交流活动，推介城市更新项目。

对符合国家有关规定的城市更新项目，按规定享受行政事业性收费和政府性基金相关优惠政策。城镇老旧小区等已建成的项目不属于城市基础设施配套费用的征收范围，不得征收城市基础设施配套费用。积极争取中央预算内投资、超长期特别国债等支持符合条件的城市更新项目建设。各市、县人民政府可通过直接投资、财政补助、贷款贴息等方式，重点对公益性、基础性城市更新项目予以支持。（安徽商报融媒体记者 姜志远）