【基本情况】

合肥市高新区某小区业主朱某与物业公司签订《前期物业服务协议》的同时又签订了《前期物业特约服务协议书》。

该特约服务协议约定，由物业公司向业主另外提供小区秩序管理、清洁卫生、设备设施完善、社区文化生活等公共区域升级物业服务。

交房后，朱某认为《前期物业特约服务协议书》系物业公司以提供特约服务的方式变相提高物业服务收费标准，故诉至法院，要求解除该合同。

【裁判结果】

法院认定《前期物业特约服务协议书》主要内容涉及对公共区域物业服务的升级化管理，旨在维护全体业主的共同利益，而非针对特定业主提供的物业服务之外的个性化服务。

因涉及全体业主共同利益，对业主具有普遍约束力，业主需依照法定程序共同决定解聘物业服务人进而解除特约服务合同，单个业主不具有单方解除权。

此后法院就物业服务中的特约服务合同、增值服务合同签约中产生的问题向相关监管部门发出司法建议书，建议加强对物业服务企业的监管，综合考虑服务成本、市场行情、区域差异适时调整合肥市物业费指导价格。

【典型意义】

近年来，部分物业服务企业在与业主签订物业服务合同后，又与业主签订特约物业服务协议，由此引发部分业主与物业服务企业的矛盾。

在审理业主诉请解除此类合同的案件中，对单个业主合同解除权行使，应当根据特约物业服务企业约定的具体内容，综合判断。如合同约定的系由物业服务企业提供共性的物业服务，则特约物业服务协议性质上仍为物业服务合同，按照《民法典》的规定，单个业主不享有单方解除权;如约定的服务内容属于物业服务合同以外的个性化服务项目，则业主可以行使解除权。

来源：合肥市中级人民法院   合肥物业直通车