7月14日,南京雨润国际广场被“打包”挂上司法拍卖平台,起拍价25.02亿元。元新闻记者发现,该拍品涉及配套五星级酒店、5A级写字楼及百货商场,相关产权证件均记载涉及多项银行抵押,于2013年、2014年先后抵押给交通银行江苏省分行,以获得49.2亿元贷款。

2014年,国际奥委会主办的第二届青年奥林匹克运动会(青奥会)在南京举办,是自2008年北京奥运会后中国第二次承办奥运赛事。从主会场南京河西奥体中心向东望去,雨润国际广场的双子楼就能进入视线。这里当年不仅是南京河西板块首个商业地标,而且是青奥会的指定接待酒店。这座地标背后是曾叱咤商界的江苏原首富、雨润集团创始人祝义财,而这也仅是他巅峰时期千亿商业帝国的冰山一角。

25亿卖地标

7月14日,南京市建邺区河西新城一处地标建筑上架司法拍卖平台,起拍价达到了惊人的25.02亿元。

该拍品标的建筑面积16万m^2(总建筑面积约23万m^2,部分拍卖),包括了一家五星级酒店、一个百货商场、一幢写字楼以及203个地下车位。

作为对照,这个建筑面积的体量约等于合肥的包河万象汇(商业面积15万m^2)。

放在以往,哪怕单独一家五星级酒店被拍卖转让,都要成为社会热点,更别提这次“打包”拍卖的远不止一家酒店。

根据拍卖平台的《评估报告》:拍品实勘为南京雨润涵月楼酒店、南京河西中央商场、10层5A级写字楼等。

元新闻记者检索发现,南京雨润涵月楼酒店占据雨润国际广场北侧L型建筑的-3至27层,酒店2014年开业,共计拥有319间客房、1000m^2的大宴会厅、恒温泳池以及全日餐厅和中餐厅。该酒店入选2025高德扫街榜南京豪华型酒店第21位,日常客房价格为500元/间/夜。

作为南京“新街口+河西”城市双核之一,河西板块定位南京“现代化国际城市中心”以及“南京东部金融+数字经济的核心承载区”。

不仅城市界面崭新,且曾因辖区内住宅房价暴涨至7万元/m^2左右而被称作南京的“富人区”。

作为参照,同样可类比为合肥的滨湖新区。

雨润国际广场正对南京河西奥体中心,位居河西板块C位,是河西板块最早建起的地标级建筑。它不仅配建了豪华酒店、商业综合体、写字楼,还包括大量的行政级公寓,且均为70年产权住宅公寓。

但是,此次拍卖门槛较高,竞买人需预先缴纳2亿元保证金。至15日上午10时拍卖结束,以0人报名、0人出价而流拍。按照司法拍卖规则,下一步或将降价后继续进行二拍。

千亿帝国

“南雨润,北双汇。”在低温肉食品领域,雨润曾经是妥妥的王者。

巅峰时期,祝义财创办的雨润集团年营收超1500亿元。集团横跨食品、地产、商业、物流、旅游、金融和建筑七大板块。

他因此一度被称作“中国第一屠户”。

1964年生于安徽桐城的祝义财,本名叫祝义才,根据公开资料显示,2008年前后他将名字改为祝义材,2013年又改为如今的祝义财。

虽然他本人未曾公开提及改名的原因,但参照一些商业大佬、明星名流的做法,似乎也离不开“命理、时运”的解释。

结合雨润集团的发展历程,祝义财改名的时机显得更加微妙。

上世纪80年代末从合肥工业大学毕业后,祝义财进入体制内工作,但很快就下海经商,通过倒卖水产赚得了第一桶金。

1992年,祝义财来到南京创办雨润肉食品公司。仅仅4年之后,他通过一番“蛇吞象”的运作,收购了国营企业南京罐头厂,是当时江苏省第一个民企收购国企的案例。

2004年,他以2.3亿美元身家位列《福布斯》中国富豪榜第41位,同时首次登顶江苏首富。互联网经济还未大行其道的年代,实业和地产是富豪榜上的主力,如今拥有数百亿美元身家的互联网巨头马化腾、张朝阳等,当时都还排在他身后。

2005年,雨润食品(01068.HK)在港股上市,此时的雨润已经是国内低温肉制品市占率第一的企业。祝义财的野心不止于此,他开始将收购的目光瞄向了南京本土零售业的代表中央商场(600280.SH,原南京中商集团),并通过二级市场多次举牌,于2009年成为其实际控制人。

如果说冷冻肉制品是雨润的基本盘,那房地产业态才是令雨润迅速膨胀的催长剂。

2009年,祝义财押注南京河西板块并相继开发建设了大型商住综合体雨润中央广场和住宅楼盘星雨华府。同时,依托中央广场这个平台,其商业地产在全国20多个城市遍地开花。至2014年,“雨润系”全年营收超1500亿元,位列中国民企500强第8位。祝义财喊出雨润将冲击“世界500强”的目标,一时间风头无两。

安徽往事

2001年在安徽黄山屯溪区开业的黄山高尔夫酒店,于两年后成为黄山市首家挂牌的五星级生态度假酒店。

之后,祝义财甚至还曾斥资5亿元购置了两架私人飞机。

自从1992年从合肥出走南京创业成功后,祝义财并没有停止与安徽的关联。

2000年前后,他通过同样的手法并购了阜阳肉联厂、马鞍山当涂肉联厂等国企,成为其肉食品加工产业全国布局的重要落子。

后来又连续在亳州蒙城和合肥肥东建立猪肉屠宰基地和食品加工厂。

房地产业态方面,除上述黄山雨润度假区项目之外,祝义财还在安庆和铜陵开发建设有住宅及商业地产项目。

在他的老家安庆桐城嬉子湖镇,还有当年雨润计划投资开发的生态小镇,但因后来祝义财的“出事”而陷入停滞。

但是老家有他捐建的学校,逢年过节祝义财会给村里人包上千元红包,因此他一直是当地人口中“成大事的人”。

从2015年3月至2019年1月,祝义财被检察机关“监视居住”。“雨润系”随即陷入债务危机。待他再度归来之时,千亿商业帝国已经处在风雨飘摇中。

值得注意的是,2020年、2022年,祝义财老家桐城以及安庆市的领导班子分别赴雨润集团洽谈,也意味着他在安徽的项目仍处正常推进当中。

2021年年末至2022年年初,他通过用于实施债转的证券化平台“雨润精选”,实现了新一轮的资本对赌。

祝义财承诺:该证券化平台2023年至2025年净利润总和不低于20亿元,2026年净利润不低于50亿元,并将在2027年内递交上市申请。

截至17日收盘,港股雨润食品(01068.HK)报收0.075港元/股,总市值仅1.37亿港元。较2011年时的历史最高市值470亿港元已萎缩99.7%。

沪市主板中央商场(600280.SH)报收2.92元/股,逆势大涨7.35%,总市值32.95亿元。较2015年时的历史峰值已萎缩72%。

如今,距离祝义财能否东山再起的时限已仅剩一年。

（元新闻记者 戚飞）