阜阳市民朱先生（化名）从开发商上手中租赁了一个地面车位，一次性花费5.2万元。多年后，小区物业管理委员会认为该停车位属于业主共有，开发商无权处置，收回该车位。朱先生无奈将开发商起诉至法院，要求退还租赁费。近日，阜阳中院对此案作出了终审判决。 

业主花5.2万，从开发商手中长租地面车位

2016年，朱先生在阜阳临泉县某楼盘购买了一套房产，交房后不久，他从开发商处长租了一地面停车位。双方签订了租赁协议，约定车位使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期，期满后朱先生有权继续使用，直至该车位所占用的国有土地租赁出让期限届满之日止。

双方约定，该车位在总使用期内的全部租赁费总额为5.2万元。

按照双方的协议，朱先生支付了一次性的租赁费用5.2万元，获得了该车位的长期使用权。

多年后被收回，物管会说车位属大家共有

朱先生称，直到2025年11月，小区物业管理委员会出具《证明》，他才知道开发商无权处分该车位。

该小区物业管理委员会《证明》载明：经走访调查，上述车位的租赁合同签订前未获得全体业主的同意，租赁协议签订后也未获得全体业主和小区物业管理委员会的追认。全体业主和小区物业管理委员会也不同意开发商将该地面停车位出租给朱先生。

据了解，该停车位并未计入小区建筑面积，也未能办理产权登记。

小区物业管理委员认为该停车位属于全体业主共有，开发商无权处置该车位，便收回了车位，导致朱先生与开发商签订的租赁协议无法实现。 

为了讨一个说法，朱先生将开发商起诉至临泉县法院，要求解除租赁协议，开发商返还租赁费，并支付利息。

法院：属业主共有，开发商退还租赁费

临泉县法院一审认为，案涉小区建设完成后，随着房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随同转移至小区业主，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有，案涉车位属于土地附属物，为建筑物的附属设施，应为业主共有。

民法典规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

具体到本案中，从小区的规划图可以看出，案涉车位虽是规划内车位，但该车位所占面积并未计入建筑面积，也未纳入容积率计算，不能办理产权登记手续，故车位应属“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，属于业主共有。

开发商将该车位“租赁”给朱先生的行为属无权处分，朱先生无法通过协议享有对该车位的专有权，导致合同目的无法实现。

据此，法院作出一审判决，解除双方停车位租赁协议；开发商退还朱先生车位款 5.2万元。

开发商不服一审判决，提起上诉。 近日，阜阳中院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。 

（安徽商报记者 张剑）