开业才三个月，饭店就要被法院查封拍卖？一边是无辜的租户，一边是焦急要回欠款的债权人。面对僵局，合肥蜀山区法院近日巧用“带租拍卖”模式，既保障了申请人的合法权益，也为“无辜”租户保住了经营希望。

某建设公司因经营需要，以法人名下的一套商铺作为抵押物向典当公司借款150万元，双方办理了不动产抵押手续。建设公司因经营不善，未能按时履行还款义务，典当公司将其起诉至蜀山法院。

案件进入执行程序后，执行法官陈孟凯对被执行公司的财产进行了全面查控，发现公司账户空空如也。为早日拿回欠款，典当公司强烈要求法院拍卖抵押商铺。

然而，这家商铺，此时正被刘某租赁用于经营餐馆中。

“法官，我这饭店才开3个月，装修钱都没赚回来，要是现在被拍卖，我之前投入的钱都要打水漂啊！”得知房子要被查封，刘某赶紧找到陈孟凯。

为摸清实情，陈孟凯在细致核查刘某提供的租赁合同、租金交易明细等相关证据后，又多次前往现场勘查，确认了刘某承租案涉商铺，合同租期至2030年4月，且已支付了一年租金。

一边是要求尽快实现债权的申请人，一边是投入巨大的“无辜”商户，还有背负高额债务、无能力还款的被执行人，是简单按程序拍卖房屋，还是寻求其他方式破解难题？

陈孟凯分析了强制拍卖可能引发的连锁反应：将会极大影响承租人的生产经营，不仅其投入的改建成本可能血本无归，还会引发租金返还、装修赔偿等一系列纠纷；如果承租人刘某提出执行异议，必然会影响商铺下一步的拍卖进程，影响财产处置效率；对被执行人而言，如果不能尽快清偿债务，仍然需要承担迟延履行的欠款利息，增加还款压力。

经过综合研判，法官很快敲定了处置思路：“带租拍卖”才是兼顾三方的最佳选择。

法官果断调整了执行策略，组织典当公司、刘某协商处置方案。“大多数买受人购买商铺后，也是用于出租，在租约期限合理、租金合适的情况下，‘带租拍卖’可能还会提高商铺的商业价值，有利于商铺的拍卖成交。”法官解释情况后，典当公司同意对抵押商铺“带租拍卖”。

近日，该抵押的商铺以400多万元的高价成交，目前已完成房屋产权变更和执行款发放工作。通过“带租拍卖”，典当公司实现全部债权，购买人取得案涉商铺产权后与刘某继续履行原租赁合同，被执行人也减轻了还债压力，达到了善意执行、多方共赢的良好效果。

（安徽商报 元新闻记者 张剑）